주택임대차 보호법 임차인 갱신요구권 도입으로 인한 분쟁을 생기지 않게 하는 방법

최근 주택임대차 보호법이 개정되면서 임차인의 갱신요구권이 도입되었다.

임대인이 주택에 실거주를 할 것이라면 임차인의 갱신요구권을 거절 할 수 있다.

하지만 여기서 분쟁이 발생할 수 있다. 바로 '임대인의 실거주'와 관련된다.

 

 

'임대인의 실거주'는 임대차 계약갱신요구권의 예외사유로 이것은 임대인이 입증해야한다.

'입증'은 법관이 '확신'이라는 단계에 도달해야 하는 것이 기본 원칙인데다가 이미 지나간 사실을 입증한 것이 일반적인데, 임대인의 실거주는 미래의 계획이라는 점에서 임대인이 어느정도까지 또 어떻게 입증해야 할 것인지가 논란이 된다.

 

 

법관은 임대인의 실거주 주장이 갱신요구를 거절하기위한 거짓이었다고 판단되면 임차인에게 명도하라고 할 것이다.

 

게다가 임대차 만기 무렵 임대 목적물인 주택이 매각되면 새로운 집주인이 실거주를 이유로 갱신요구권을 거절할 수 있는지에 관련해서도 문제가 발생할 수 있다.

 

 

국토부에 따르면 실거주를 이유로 갱신요구권 거부가 가능한지 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할때 임대인을 기준으로 판단해야한다는 취지로 해석한 바있다.

 

 

이는 즉, 매수인이 임차 주택 소유권을 이전받은 이후 임차인이 갱신요구권을 행사한다해도 매수인은 실거주를 이유로 갱신요구권을 거절할 수 있다.

 

반면 임차인이 기존 임대인에게 갱신요구권을 행사한 후에는 소유권을 새로 이전받은 매수인은 자신의 실거주를 이유로 갱신요구권을 거절할 수 없다.

 

 

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그렇다면 매수자와 임차인 사이에 분쟁이 생기지 않게 하려면 어떻게 해야할까?

 

 

임대인은 실거주를 목적으로 하는 매수자에게 주택을 매매하기 위해서는 임대차 계약 만료 6개월전에 이전등기를 마쳐 매수자가 임대인 쪽에서 실거주할 것이라는 의사를 직접 밝히도록 하는 것이 안전하다.

 

반면 임차인쪽에서는 건물주가 바뀌게 되어 매수자로부터 실거주를 이유로  갱신거절통지를 받을 수 있으므로 계약만료 6개월전이 되면 즉시 갱신요구권을 행사하는 것이 임차인에게 안전하다.

 

 

 

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